Son iki yıldır kiraları düşük bulan ev sahipleri, bedelin yeniden belirlenmesi için ‘kira tespiti’ davası açtı. Artık ‘kira uyarlaması’ taleplerinin de gündemde olduğu belirtildi. Avukatlar, 5 yıldır kiracı olan kiracılara karşı tespit davası açılabileceğini belirtti. “Son dönemde adaptasyon vakalarına talep arttı. Çünkü burada 5 yıl kriteri yok. “Ev sahibi 1-2 yıllık kiracısı için rakamın yeniden belirlenmesini istiyor.”söz konusu.
Konuyu Hürriyet Bigpara’ya değerlendiren uzmanlar, ev sahibinin öngörülemeyen ilişkiler sağlaması gerektiğini söyledi.
“BU VAKALAR KOLAY DEĞİL”
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Hikmet Güngör, son aylarda ev sahiplerinden gelen uyarlama taleplerinde büyük bir artış yaşandığını belirtti. “Ev sahibi artış yapmasına rağmen kiranın düşük kaldığını görünce kira tespit davası açtı. Ama burada 5 yıl kuralı var. Yani kiracının bu süreyi aşması gerekiyor. Ancak intibak davalarında bir son tarih yoktur. Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine göre, sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halinde intibak davası açılabilmesi mümkündür.
Ama en önemli konu şu; Beklenmedik bir gelişme yaşandığının ve kiranın düşük kaldığının kanıtlanması gerekiyor. Yapılan düzenleme gereği dava açılmadan önce arabulucuya gidilmesi kural haline gelmiştir. Anlaşma sağlanamadığı takdirde dava süreci başlar. Son aylarda öyle örnekler yaşandı ki, iki yıllık kiracının ödediği tutar ile gerçek fiyat arasında 3-4 kat fark var. Bu farklılık ev sahibini ya da iş sahibini uyum sağlamaya itiyor. Ancak bu davaların hiç de kolay olmadığını unutmamak gerekiyor” dedi.söz konusu.
“OLAĞANÜSTÜ BİR DURUM ORTAYA ÇIKMIŞ OLMALI”
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, birkaç yıllık kiralamalarda dahi ödenen kira ile fiili kira bedeli arasındaki farkın ciddi oranda açıldığını belirtti. “Mesela kiracı 10 bin TL ödüyor ama şu anki fiyatın 50 bin TL’nin üzerinde olduğu ortaya çıkıyor. Bu aslında inanılmaz bir durum ve kira düzeltme davası açmak için yeterli sebep. Uyum için sözleşme kurulduktan sonra tarafların öngöremediği ve öngöremeyeceği inanılmaz bir durumun ortaya çıkmış olması gerekir. “Son dönemde tüm dünyayı etkisi altına alan Kovid-19 salgınını ve ülkedeki yüksek enflasyonu bu ilişkilere örnek olarak verebiliriz.”İfadelerini kullandı.
“KİRACININ AYRICA DAVA AÇMA HAKKI DA VAR”
Hikmet Güngör, ev sahibi kadar kiracının da dava açma hakkının bulunduğunu belirtti. “Örneğin son yıllarda pandemi nedeniyle birçok işletme kapılarını kapatmak zorunda kaldı. Olağanüstü bir durum ortaya çıktı ve işletmeler ciddi gelir kayıplarına uğradı. Bu nedenle o dönemde mağdur olan kiracılar uyarlama talebinde bulundu. Önümüzdeki dönemde herhangi bir nedenle bir bölgede kiralarda önemli bir düşüş olması durumunda kiracı, fiyatı aşağı yönlü revize etmek için uyarlama davası açabilir. Ancak günümüz piyasa koşullarında davayı açan ev sahipleridir.”dedi.
“BU HUKUKUN ÇEVRESİNDE OLACAKTIR”
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Avukat Dr. Ali Yüksel, sadece gayrimenkulde değil, tüm sözleşmelerde uyarlama davalarının bulunduğunu hatırlatarak, “Sözleşme öngörülemeyen sebeplerden dolayı dayanılmaz hale gelmişse ve bu durum taraflardan kaynaklanmıyorsa, uyarlama davası açılmalıdır. talep edildi.”
Ancak Yüksel, tek sebebin düşük kira olamayacağını söyledi. “Yüzde 25 sınırını zaten koyan devlettir. Bu nedenle kanunun getirdiği bir sınırlama nedeniyle kiranın düşük olması durumunda bu nedenle uyarlama talep edilemez. Bu, makaleyi atlatmak olur. Dava açılabilir ama büyük ihtimalle kazanılamaz. Mahkeme burada marjinal bir ilişki istiyor. Mesela beklenmedik bir şekilde evin önüne metro durağı geldi ve maliyeti ciddi oranda arttı. Bu durumda malik kira ayarlaması talep edebilir.
Ya da bir evin çevresinde kentsel dönüşüm başlamış, gün boyu gürültü oluyor. Ağır inşaat günlük yaşamı etkiler. Bu durumda kiracı, evin kira bedelinin düşürülmesini talep edebilir. Ancak ‘enflasyonun altındaki kira artışından dolayı kiram düşük çıktı’ demek doğru değil.
Çünkü kirayı düşük tutmak için yüzde 25 artış sınırı getirildi. Yüzde 25’lik artışın süresi hiç dolmamış olsaydı, uyarlama talebi anlamlı olacaktı. Hatta sınırlama öncesinde açılan davalarda haklı bir ilişkinin bulunması halinde uyarlama taleplerinin kabul edildiğini gördük.”Şeklinde konuştu.
